Договор продажи доли в нежилом помещении нотариально заверять


Договор продажи доли в нежилом помещении нотариально заверять

Вам не придется никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам.

И с регистрацией проблем не будет: нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр. При подаче в электронной форме процедура регистрации перехода права собственности займет один рабочий день, если нотариус подаст документы на бумажном носителе – три дня.

Кроме того, с 1 января 2015 года тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью значительно снижены. Услуги нотариуса обойдутся вам значительно дешевле, чем помощь адвоката, юридического консультанта или риелтора.

  • другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.

Если одной из сторон сделки является компания, то также необходимо приложить следующие документы:

  • учредительные документы компании;
  • документы, подтверждающие полномочия подписанта;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ об одобрении крупной сделки, если она является таковой.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в нежилом помещении

При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору.

Договор продажи доли в нежилом помещении нотариально заверять

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.

Б). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ).
Период действия закона: 02.06.2016 г. — 01.01.2017 г.

В).

Закона об ООО).

9. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

10. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

11. Брачный договор (п.
2 ст. 41

Инфоinfo
Семейного кодекса РФ).

12. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

13. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

14.


Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).

15. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч.
3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

16. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст.

Вниманиеattention
Об этом, в частности, свидетельствуют его действия по подписанию передаточного распоряжения и по обращению к регистратору с требованием о регистрации за ним прав на приобретенные акции. Установив, что истец уклонялся от нотариального удостоверения договора, притом что этот договор исполнялся другой стороной, суды сделали вывод о наличии оснований для признания оспариваемого договора действительным и для отказа в первоначальном иске.

Суды также отклонили ссылку истца на то, что договор с его стороны не исполнялся, поскольку для признания договора действительным достаточно его исполнения хотя бы одной из сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 февраля 2011 г.


№ Ф03-9084/2010 по делу № А51-2607/2010).

Срок исковой давности по требованиям о признании действительной сделки, которая не была нотариально удостоверена, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).


Вопрос о государственной регистрации договора все-таки должен быть оговорен сторонами.

Помимо этого, есть и другие основания для разрыва сделки:

  • не освещены (или указаны неверно) информация о сторонах, объекте, стоимости, не оговорен порядок расчета;
  • постройка имеет обременение (например, арестована или находится под залогом);
  • собственник ушел из жизни до момента регистрации договора (в этом случае речь пойдет уже об акте завещательного характера);
  • продавец предоставил не все оговоренные справки и разрешения;
  • одна из сторон нарушает условия договора – основную часть или то, что касается порядка оплаты.

Итак, процедура по выделению и последующей продаже доли в нежилой постройке не так уж и сложна и имеет много общих черт со сделкой с жилым помещением.

А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки.

Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).

Остались вопросы?

Звоните в юридический отдел по телефонам:

  • Москва: (499) 577-00-25 (доб.

    146)

  • С-Пб: (812) 425-66-30 (доб. 146)
  • Регионы РФ (звонок бесплатный): 8-800-350-23-69 (доб.

Управление Росреестра по Тульской области разъясняет, что для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, необходимо предоставить на государственную регистрацию заявление о переходе права общей долевой собственности, договор купли-продажи объекта недвижимости.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст.

:

  1. дата и место написания;
  2. информация о сторонах (если речь идет о предпринимателях, обязательно реквизиты из ОГРНИП);
  3. предмет договора (часть нежилого помещения) – адрес, технические характеристики;
  4. кадастровый номер объекта;
  5. на основании чего продавец владеет этой долей;
  6. цена договора, каким образом будут рассчитываться стороны;
  7. банковские реквизиты;
  8. ответственность участников;
  9. особые условия;
  10. форс-мажор;
  11. подписи сторон.
  • Скачать бланк договора купли продажи доли нежилого помещения
  • Скачать образец договора купли продажи доли нежилого помещения

Как регистрируется сделка в регистрационной палате?

Правила действующего законодательства не требуют обязательной регистрации договора сделки в Росреестре.

При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон. Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Если, покупая или продавая квартиру, вы решили обратиться к нотариусу, то можете быть уверены, что нотариальный акт, обладающий повышенной доказательственной силой, надежно защитит ваши права и интересы, убережет от юридических рисков.

Кроме того, что сделка, совершенная с участием нотариуса, надежна, она еще и гораздо менее хлопотна.

В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п.

3 ст. 165 ГК РФ).

Пример из практики: суд отказался признать недействительным договор дарения, поскольку он не был нотариально удостоверен по вине самого истца

Истец (даритель) обратился в суд с иском к ответчику (одаряемому) о признании недействительным договора дарения бездокументарных именных акций ЗАО. В обоснование иска истец указал, что условиями оспариваемой сделки установлена ее нотариальная форма, которая не соблюдена.
В связи с этим договор должен быть признан недействительным.

Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке.

Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.

При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке.

А при направлении письма потенциальным покупателям важно не только соблюсти форму, но и правильно оформить, изложить все необходимые данные в уведомлении. Тем не менее, закон не исключает возможности направления извещения простым письмом.

Если продавец выберет такую форму уведомления, то извещение обязательно нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи необходимо достаточно подробно описать тот документ, который направляется в адрес долевого собственника.Пример описания извещения в описи вложения:

Извещение о продаже ½ доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, г.

Мантурово, ул. Центральная, д.

Стоимость доли и порядок расчетов (раздел – Цена договора и порядок расчетов). В данном разделе необходимо указать не только стоимость доли, но и срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги, а также каким образом будет производиться оплата (передача наличных денежных средств, перечисление безналичным путем, через банковскую ячейку). Пример:

Цена (стоимость) Объекта недвижимости составляет ____________ рублей. Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость Объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по реквизитам Продавца, указанным в разделе «Реквизиты и подписи Сторон».

3.

за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Через 90 дней после официального опубликования в Российской газете, закон вступит в силу и участники сделки будут экономить значительные средства.

Укажите сроки передачи объекта недвижимости покупателю и документ, которым будет подтверждаться передача (Акт приема передачи доли в праве собственности – его необходимо оформить как приложение к договору).

4. Обременение, которое имеет нежилое помещение (если оно есть, то также должно быть указано в Выписке из ЕГРП).

Важноimportant
Например, таким обременением может быть договор аренды помещения.

5. Согласие супруга продавца или покупателя на совершение сделки.


Реквизиты полученного нотариального согласия супруга необходимо описать в тексте договора или сделать указание на брачный договор.

6.

Законы, которые ввели нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости, обратной силы не предусмотрено.

Закон вступил в силу 02.06.2016 и, соответственно, требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

Вывод: если вы заключили договор об отчуждении доли недвижимости до 02.06.2016 г., а предоставили на регистрацию в Росреестр после этой даты – то вам зарегистрируют право собственности без нотариального удостоверения.

Такая сделка, совершенная в простой письменной форме является действительной и Росреестр не может отказать в регистрации.

Ограничено ли по срокам регистрация сделки в Росреестре, заключенной до 29.12.2015 г.

С заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами можно обратиться в любое отделение Государственного бюджетного учреждения Тульской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (найти ближайший МФЦ можно по адресу по адресу www.mfc71.ru).

Заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством официального сайта Росреестра www.rosreestr.ru. Услуга доступна для физических лиц, юридических лиц, органов государственной власти.

Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус может специально обратить на это внимание;

  • нотариальное удостоверение договора служит дополнительной гарантией от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не был подписан, или на то, что подпись была подделана и т. п.;
  • нотариус, который занимается частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Минусы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора заключаются в дополнительных расходах, а также в затратах времени.

Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 472).

Нотариальная форма договора, в отличие от требования о государственной регистрации, может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон.

Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме земельных долей (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации).

Со 2 июня 2016 года сюда включаются все сделки по отчуждению долей: купли-продажи, мены, дарения и пр.

Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении.

Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:

  • уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
  • сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
  • в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
  • требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.

В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения

Закон требует обязательное соблюдение письменной формы.

Период действия закона: 04.07.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

А).

ГК РФ.

В рассматриваемом вопросе, недвижимость находится в собственности одного лица, режим общей собственности отсутствует, недвижимость отчуждается в долевую собственность, в связи с чем, оснований применения ст.42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ не усматривается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Какие договоры нужно удостоверять у нотариуса

<…

«В отдельных случаях заключаемый договор требует нотариального удостоверения.

Обоснование

«Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I.

Родственникам (Супругу, родителям, детям, внукам)

Не родственникам

1 000 000

5 000 руб.

7 000 руб.

1 500 000

6 000 руб.

8 000 руб.

2 000 000

7 000 руб.

9 000 руб.

2 500 000

8 000 руб.

10 000 руб.

3 000 000

9 000 руб.

11 000 руб.

5 000 000

13 000 руб.

15 000 руб.

7 000 000

17 000 руб.

19 000 руб.

10 000 000

23 000 руб.

25 000 руб.

15 000 000

28 000 руб.

30 000 руб.

20 000 000

33 000 руб.

35 000 руб.

30 000 000

43 000 руб.

45 000 руб

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

+ +